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Leasing immobilier
Une alternative au crédit classique ?

Le leasing immobilier

 

Le leasing (ou LOA) est une méthode de financement bien connue lorsque l’on pense à s’équiper d’une nouvelle voiture.

 

S’agissant d’un bien immobilier, la notion est moins évidente et pourtant la location avec option d’achat existe elle aussi dans le domaine de l’immobilier résidentiel.

Elle est même définie depuis 1984 par la loi concernant la location-accession à la propriété immobilière :
Loi 84-595 du 12 juillet 1984

 

 

Pourtant, ce dispositif demeure majoritairement méconnu des Français, comme le sont d’autres modèles comme le démembrement, la SCI ou le bail réel solidaire :

Notions-financement

Source : Baromètre Habitat – vague 4 – Sept/Oct 2023 - Harris interactive / Procivis / Fondation Jean-Jaurès

Jusqu’alors essentiellement utilisée par les bailleurs sociaux, la location-accession voit son périmètre s’élargir à d’autres biens et catégories d’acheteurs.

 

S’inspirant du leasing automobile, et sous l’impulsion de nouveaux acteurs s’inscrivant dans le mouvement des «Proptechs» - contraction de property (propriété) et technology (technologie) – une alternative au crédit classique émerge.

Les principes

 

Le « leasing immobilier » est une location avec option d’achat dont le terme et le montant sont définis au départ.

Les parties prenantes sont :

LE VENDEUR : le propriétaire du bien dont la société de leasing va faire l’acquisition en vue de le louer et le revendre au terme de la période de leasing

LA SOCIETE DE LEASING : la société (bailleur) qui va acquérir le bien auprès du vendeur pour le compte du client

L’ACHETEUR : le locataire-accédant qui souscrit le contrat de leasing immobilier en vue de devenir propriétaire du bien en exerçant l’option d’achat

Après une période de location (dite période de jouissance) de 12 à 36 mois selon les sociétés de leasing, l’option d’achat peut-être exercée.

Les bailleurs bénéficient d’une période limitée pour pouvoir revendre le bien acquis pour le compte de l’acheteur. Par sécurité économique, le contrat de leasing est donc fixé sur une période maximale de 3 ans (prolongeable sur 12 mois dans certains cas).

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Les avantages

  • Un apport réduit 

L’achat d’un bien en LOA nécessite un acompte maximum (ou dépôt de garantie) de 5% maximum du prix du bien lors de la signature du contrat lorsqu’il est de 10 à 20% en crédit classique

  • Une période de réflexion 

Avec la LOA, le locataire-accédant bénéficie de toute la durée de la location pour mûrir son projet, au contraire d’un achat classique où le délai de rétractation n’est que de 10 jours suivant la signature du compromis de vente.

  • La sécurisation du prix d’achat et de la vente 

Le prix d’achat est déterminé lors de la souscription du contrat de location avec option d’achat (également appelé location-accession) qui doit obligatoirement être signé devant notaire. A noter que le bailleur ne peut alors plus se rétracter et renoncer à la vente du bien.

  • La flexibilité 

Le locataire peut activer l’option d’achat à n’importe quel moment pendant la période de location s’il le souhaite et s’il trouve le financement approprié (attention aux éventuelles pénalités d’anticipation).

Il peut également renoncer à acquérir le logement s’il ne lui convient pas ou s’il n’obtient pas son crédit.

  • L’accompagnement 

La société de leasing accompagne l’acheteur dans sa recherche de financement et le montage de son dossier auprès des banques.

Les inconvénients

 

Si l’option d’achat n’est pas exercée, des frais de remise en vente sont appliqués par le bailleur (environ 3% du prix d’acquisition).

En cas d’achat avant le terme de la LOA, des pénalités pour achat anticipé peuvent être facturées.

Si le bien perd de la valeur pendant la période de location, l’acheteur ne pourra prétendre à aucune remise de prix, celui-ci ayant été fixé de manière ferme et définitive lors de la conclusion du contrat de LOA.

Conclusion, il faut lire, et relire le contrat avant de signer. Au besoin, il est préférable de se faire aider ou conseiller.

Pour qui 

 

Pour les personnes dites solvables mais non finançables car présentant un profil atypique ne répondant pas aux critères bancaires.

On peut citer quelques exemples qui reviennent régulièrement dans les motifs de refus des dossiers de crédit :

 

  • indépendant ou profession libérale avec moins de 3 bilans

  • apport personnel trop faible

  • taux d’endettement trop élevé avec un crédit qui touche à sa fin

  • situation en retournement (déménagement, succession…)

L’objectif de ce financement est de pouvoir contourner les critères bancaires le temps de se constituer ou retrouver une situation in boni tout en épargnant et sécurisant son projet.

L’épargne ainsi constituée servira d’apport lors de l’acquisition du bien et viendra consolider le dossier de crédit le moment venu.

Ne nous y trompons pas, même si la LOA immobilière s’adresse à tout le monde, les potentiels acheteurs doivent être en mesure de supporter le remboursement des mensualités ainsi que les charges associées (charges de copropriété s’il y a lieu, taxe foncière notamment).

Les dossiers avec moins de 30 K€ annuels par ménage n’ont ainsi que peu de chance d’être retenus.

Quel type de bien ?

 

Le bien doit respecter certaines caractéristiques et notamment :

 

  • Être situé en France Métropolitaine.

  • Être un appartement ou une maison individuelle prêt(e) à habiter (pas de VEFA)

  • Représenter un prix d’acquisition minimum de 100 000€.

  • Être sans travaux majeurs à réaliser (fondations, façade, toiture …) et sans risques juridiques (ex : travaux non déclarés).

  • Avoir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de A, B, C, D, E ou F.

  • Constituer la résidence principale de l’acheteur

Les mensualités

Pendant la période de jouissance, le locataire-accédant doit payer une redevance mensuelle composée de deux parties :

 

  • Le Loyer (ou indemnité d’occupation) : Versé en contrepartie de l’occupation et de la jouissance du bien, ce montant inclut également la rémunération de la société de leasing.

  • L’épargne ou la fraction acquisitive : Cette partie correspond à l’effort d’épargne dont le montant sera déduit du prix d’achat du bien au moment de la levée de l’option d’achat. Ce capital constituera ou complètera ainsi l’apport nécessaire à l’obtention du crédit bancaire. Cette part représente environ 20% de la redevance mensuelleSi l’option d’achat n’est pas exercée, cette épargne est récupérée par le locataire-accédant.

 

Nota : Si la part consacrée à l’épargne reste fixe, l’indemnité d’occupation est quant à elle susceptible d’être réévaluée selon de l’indice de référence des loyers.

 

 

 

Conclusion

 

Particulièrement pertinent pour certains profils d’emprunteurs et dans un contexte de taux élevés, le leasing immobilier est encore un marché de niche qui dépend des levées de fonds obtenues par ces start-ups « Protechs ».

 

Ce modèle permet aux fonds immobiliers et à leurs partenaires financiers de diversifier leurs actifs.

Toutefois, le nombre de transactions réalisés en LOA reste pour l’heure anecdotique.

 

Même si l’idée fait son chemin, cette solution de financement ne constitue pas LA solution magique aux problèmes d’accession à la propriété.

Elle ne s’adresse pas aux potentiels acheteurs sans visibilité à moyen/long terme ni à ceux qui n’ont pas encore trouvé le bien de leurs rêves et peuvent attendre.

Le taux d’éligibilité reste d’ailleurs relativement faible, de l’ordre de 10 à 20% des dossiers présentés.

 

Pour autant, le nombre de demandes est actuellement supérieur à l’offre proposée par ces jeunes pousses qui participent à la transformation numérique du secteur immobilier.

 

Reste que ce marché est dans une zone de turbulences et que ces nouveaux acteurs doivent montrer une vrai capacité à s’adapter, notamment aux corrections des prix des logements.

 

S’adressant à une cible bien identifiée, ce mode de financement « Louez maintenant, achetez plus tard » (transposition du BNPL - Buy Now Pay Later) doit encore trouver son public.

 

A la question ...

" Personnellement, seriez-vous prêt(e) à devenir propriétaire du bien que vous louez en déduisant les loyers déjà payés du prix d’achat ? "

… les plus jeunes s’avèrent largement plus intéressés que les 50 ans et plus.

 

Une catégorie d’acheteurs à privilégier donc pour développer ce produit, à l’instar de la Belgique où le nombre d’acteurs est déjà plus conséquent.

Le nouveau venu est d’ailleurs une joint-venture entre BNP Paribas Fortis et le développeur de projets immobiliers Matexi.

 

Preuve que les banques, comme les acteurs historiques du BTP, surveillent de près ces nouveaux venus de l’industrie immobilière, l’intégration de certaines proptechs pouvant constituer une opportunité de déployer rapidement des solutions innovantes et des parcours clients digitaux simplifiés.

 

Reste que face à la forte baisse de pouvoir d’achat des Français ces dernières années, il n’y a pas de solution miracle.

 

Le leasing immobilier, un marché de niche ou une fausse bonne idée ?

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